11月, 2018 | 愛知県西尾市で木の家の注文住宅、理想の新築ならイトー工務店

愛知県西尾市で木の家の注文住宅、理想の新築ならイトー工務店

現場日記

伊藤 明伊藤

11月30日〜地盤改良〜

2018年 11月 30日 (金)

イトー工務店 代表イメージ

こんにちは!風邪をひきました!前回気をつけないとと言っておきながら・・・。みなさんも本当に気をつけてくださいね。明日は土曜日で、お客様との打合せもあるのでしっかりと明日までには治さねば!

 

さて、今日も西尾市の新築の現場の進行状況を紹介していきますね。前回まで擁壁の工事や水道メーターなどの設備の準備をお伝えしていたと思いますが、いよいよ新築の工事が徐々に進みはじめました。

新築の敷地イメージ

擁壁もキレイにできあがって、敷地の中に土も入り、畑と新築の土地の高低差がわかるようになってきました。今日は、敷地の真ん中あたりの凸凹なっているところのお話しです。

新築の地盤改良イメージ

敷地の真ん中あたりに建物を新築するのですが、丸いデコボコなっているのがわかりますか?これは、地盤改良のあとです。建物の基礎の位置の下に何十ヶ所もセメントの柱をつくる湿式柱状改良という地盤改良をしました。

この土地は、もともと低いところを埋め立てをして家をたてるので、その地盤が丈夫かといえば、もともとこの高さで何十年も経過した土地と比べたら弱いと思います。そういった土地に新築する際は、地盤改良を行って地盤を強化します。

この地盤改良というのは、家が新築したあとに、家そのものの重さで地盤沈下をしていかないように、しっかりと足元を固める為の工事です。これをしておかないと、地盤沈下してしまい、家が傾く原因となってしまうのです。新築した家が斜めになっては大変ということで、昔はこういった地盤改良の義務的なことはなかったのですが、現在では、瑕疵保険の手続き等の為に地盤沈下が起こらない土地としての基準を満たしているかどうかを調査されます。

 

新築の地盤改良詳細イメージ

ここでイトー工務店の取り組みも触れておきますと、イトー工務店では新築の時に地盤調査を必ずするわけですが、調査をした会社が地盤改良の判定を出すのではりません。もし調査をした会社が地盤改良の判定をするようだったら、好き勝手に判定がだせてしまい、本来必要の無い地盤にも改良の判定を出す事が可能になってしまいます。

逆に、本来地盤改良が必要なのに、不必要という判定をつくりあげてしまっては、新築して入居後に家が傾く不安と隣り合わせになっているということなのです。

それではお客様にとって不利益になってしまうので、調査をした会社から、第三者機関の判定専門の会社に地盤の判定をしてもらい、地盤改良が必要か、不必要かを判定することになっています。

 

新築する時に自社の中で、地盤調査→地盤判定→地盤改良の見積、となってしまうことを避けるようにしています。(逆に一緒にしている会社さんがあれば注意が必要)昨今の地盤に対して多くの地盤の内部での数字の書き換えなど、建築業界に対しての不信感が募る中、イトー工務店ではそんな不安をお客様から払拭していただくために第三者機関を利用しています。

 

さて、これから地盤改良も終わって新築の工事が徐々に進んでいきます。楽しみにしていて下さい!

 

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伊藤 明伊藤

11月25日〜給水設備・下水設備〜

2018年 11月 25日 (日)

こんにちは!今年は暖冬で、未だにダウンジャケットを着ること無く身軽な状態で現場巡回ができている伊藤です。

でも、朝晩が冷えているので、気をつけないといけないですね。

 

さて、今日は先日からご案内している西尾市の新築の現場のお話しをつづけていきます。

新築をするのには、前回お伝えした農地を宅地に変えるような法律的な手続き関係と、もう一つやらなければいけないことがあります。それは、住む時に、電気や水道設備、下水設備を整えておくという事です。

この現場の現場日記をさかのぼっていただくと、道路の側溝をいけかえるということも書かせていただきましたが、道路側溝もこの設備に深く関わってくる部分です。

 

■下水道

下水の枡 イメージ

これが、下水の枡(マス)です。この下水の枡は、道路から約1m以内に設置をされるものになります。住宅が建っていくと、キッチンやお風呂で出た生活排水や、トイレを流した汚水などがこの下水を通って道路の下水管に流れていくようになっています。

この下水の枡は、市街化区域の場合は1㎡あたり、300円という受益者負担金というものを市の下水道課へ支払って取得するものです。例えば200㎡の土地であれば、200×300=60000円が受益者負担金となるわけです。(市街化調整区域の場合は金額が変わり、380円/㎡) そして、支払うのは、基本的に土地の持ち主が支払います。

土地を探して家を建てるという方は、この下水道の受益者負担金が支払ってある土地かどうかも判断基準に加えて良いかと思います。支払ってある場合は、土地価格に込みという解釈になりますし、支払っていないという場合は、土地の金額にプラスして受益者負担金がかかってくるということになります。

また、下水道が道路に備わっていない地域だと、汚水や生活排水の処理を”浄化槽”をつかって処理をします。”浄化槽”は敷地内に汚水や生活排水を処理するための大きな器具を埋めて、そこを生活排水や汚水を通して浄化(きれいに)して道路側溝へ流すという処理の仕方です。

 

■上水道

上水道メーター イメージ

上水道も、敷地内にあるか無いかは重要な項目です。この給水メーターを取得するのにもけっこうな金額がかかるからです。まず、布設費分担金というものが、水道の径口で変わるのですが、

13mm:55,000円(税抜)

20mm:100,000円(税抜)

25mm:200,000円(税抜)

を支払う必要があります。そして、水道メーターが無い土地では、道路を掘ってメーターを敷地内に取り付ける為の工事が行われるわけですが、ここでも10万円以上の金額でお金がかかってくるのです。土地から探そうと思うとなかなか設備を整えるだけでも大変ですよね(汗

この水道メーターは工事中も職人が使わせていただくこともあるため、早期に手続きをさせて頂く必要があります。

 

■電線保護

電線の保護イメージ

この電線に黄色い保護材を取り付けるのも着工前に行っておきたいことです。これをせずに工事を進めてしまって、もしも電線を傷つけてしまうと近隣の皆さまに本当にご迷惑をかけてしまうため、イトー工務店ではこういった近隣の方への配慮には特に気をつけて配慮させていただいています。

こうやって、設備を整えていくと、いざ着工!という運びとなってきます。

 

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伊藤 明伊藤

11月24日〜羽塚町で青空の地鎮祭〜

2018年 11月 24日 (土)

こんにちは!イトー工務店の伊藤です。朝晩寒い毎日だと思いますが、今日も張り切って現場日記を更新していきますね。

さて、11月24日に、西尾市羽塚町にて地鎮祭が催行されました。ここの土地は、大きな土地をイトー工務店と不動産屋さんで4区画分譲地として計画をして売出しをさせてもらった4つ目の土地です。建売りを建てて販売するという計画もおそらく建てることができたであろう立地ですが、私やアドバイザーの中園が建売り住宅ではなく、是非この土地でお客様が自分の思い描いている注文住宅のおウチを建ててほしいと強く願い、建売り並の土地価格、建物価格にて分譲計画を立てたのが数年前。今回の土地で、これで羽塚町の土地は全て販売完了となりました。今思えば、注文住宅のワクワクするお話しがいっぱいお客様とできたおかげで、建売り住宅にしなくてよかったなと心から思っています。

 

その土地を買われたK様の地鎮祭の様子を書いていきます。

この日は快晴という言葉がもっとも似合うくらいの青空の中での地鎮祭でした。雲ひとつ無い青空で、寒さも昼間はそんなに感じることもなくポカポカしたような陽気で上着を来てるとちょっぴり暑いくらいでした。

 

神主さんとイトー工務店スタッフで、地鎮祭の準備を行っていきます。今日のような気温や天候が良い日はほとんど必要ないかもしれませんが、雨の日や、夏の日差しが強い日の対策として、必ずテントをはらせていただいています。また、足元が雨の後でグジュグジュになってしまうといけないので、ブルーシートで靴の汚れを極力少なくなるようにしています。

 

敷地の四隅にはこうして御幣を立てて、お清めに使います。”式中の四方払い”という時にこの御幣の立っている方向を目指してお祓いをしていきます。

 

また、建物の位置もしっかりと分かるように監督が前日までに地縄をはって建物の位置出しを行います。写真の真ん中あたりに白いロープが張ってあるのが見えますでしょうか?

 

そして式が始まります。ほとんどの方がそうだと思いますが、地鎮祭なんて人生でそう何度も経験することがないので、お施主様も緊張されていました。私自身、自宅の新築のときも非常に緊張したのを覚えております。

 

式も後半にはいると玉串奉典という儀式になります。ここではご家族三人で榊のあ使い方を神主さんに聞きながら、楽しそうに手を合わされていました。これも家づくりの楽しい経験になってほしいなって思います。娘さんは将来結婚してそのお相手の方が家を建てるという時に、ふとこの日の記憶が蘇ってくれると嬉しいです。

 

最後はみんなで記念写真!冒頭にも書きましたが、もしもK様が建売り住宅で既に家を建てた場所を購入されていたとしたら、今日のこの笑顔はなかったなぁと思います。また、のちのちやってくる上棟祭や手形式の笑顔も建売り住宅では得られなかったんだろうなと思います。

 

建売り住宅が駄目なものとは思っていませんが、私が目指す家づくりではありませんし、建売り住宅を求めていらっしゃる方は、駅周辺などの立地条件を最優先に考えられる方だと思うので、そういった立地条件が最優先のお客様には建売り住宅は魅力的な販売方法だと思います。

さあ、K様の家づくりの成功は我々の工事に託されました!しっかりと工事を行ってK様の笑顔をつくりあげていきたいと思います。

 

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伊藤 明伊藤

11月19日〜農地に家を建てる〜

2018年 11月 19日 (月)

こんにちは。イトー工務店の伊藤明です。今日は先日の乗入れ口を作成した愛知県西尾市の農地で家を建てるための埋め立てのお話のつづきについてお話しをしていこうと思います。

 

まずは乗入れ口以外のお話しを少しさせていただきます。この土地は、もともと広い農地でした。お身内の方が一生懸命農作物を作られていた土地だと聞いています。そこの土地を、若い身内の新居の為に切り分けて住宅用地としてご用意されました。本当に若い世帯の今回のお施主様はお身内に感謝をされています。

 

そのありがたい取り計らいが決まると、どの部分は「農地」から「宅地」(新築をすることができる土地の名称)にして、どこからが農地として残しておくのかをしっかりと決めておかなければならないんです。これがしっかりと決まっておかないと実は新築で住宅を建てることができません。

そのしっかりと敷地を切り分ける事を、「分筆(ぶんぴつ)」と言います。この分筆をしておくと、新築の住宅を建てることができるのです。ではこの分筆はどうやったらできるのか?そこを疑問に思われる方もいるんじゃないでしょうか?今日はそこに触れていきたいと思います。

分筆はまずはっきり言って素人にはできません。まず測量士と呼ばれる有資格者が、敷地の正確な位置どりを確認します。道路に何mの距離で面しているのか?お隣との境界線は何mあるのか?敷地それぞれの角は何度の角度なのか?そういった非常に細かい部分を調査します。

どうですか?この時点で既に素人さんには無理というのがわかりますよね^^;今回でいくと、この最初の測量の作業で、お身内のもっていらっしゃった農地(畑)の広さが割り出されます。

しかし、中には農地とはいえこの測量が必要無い方もいらっしゃいます。もし今、これを読んでくださっているあなたの新築を建てようと思っている土地が、農地で測量が必要かどうかが気になっているという方の為に、ちょっと豆知識をお伝えしますね。必要のない場合というのは、過去に一度測量をされている方です。

昔からの農地や、田舎の方にいくと敷地の境界に杭や目印がなくなってしまっているところもあるのですが、法務局に昔、測量したという経歴がある場合は、あらたに全体の土地の把握をするための測量が必要ない場合もあります。そういった場合は、法務局に「地積測量図(ちせきそくりょうず)」というものが公式に保管されていると思うので、その測量図をまず探されると、敷地に測量が必要なのか不必要なのかがわかります。

さて、話しを戻しますね。お身内の方の農地(畑)の広さがわかると、そこに境界をしっかりと明示するための杭をいれていきます。このとき、勝手に杭を入れてしまうと、隣地の方とモメかねないので、測量士の方は、この杭を入れる際には必ずその杭に関わる隣地の方をお呼びして、「この場所でこの杭は間違いないですか?」という問いかけとサインをいただいて誰もが認める敷地境界として成立をするわけです。過去、私の経験にはありませんが、中にはちっとも境界の確認の呼声に耳を傾けていただけずに、なかなか杭を入れることができないということもあるとか。そうなると新築の工事も遅くなってしまうので、建てるお施主様からしたら気が気ではありませんよね。

また、境界に不服で確認の際にサインをもらえないという話も過去測量士さんから聞いたことがあります。もしも私も隣地で境界の確認をしてほしいという依頼を受けたら素早く対応してあげないと!と思ってしまいます。

さて、この杭が入ると、次は農地(畑)の中で、どれだけの広さを宅地(家を建てる敷地)に切り分けるのか?という作業に移っていきます。これは身内の中ですすめることができるので、特に隣地の方の承認をいただいたり、サインを頂くと行った作業にはなりません。

こうして切り分けの作業、分筆を行うための面積の広さや距離のメーター数がわかると、測量士の方は、その結果を法務局に登記(とうき)をします。この登記というのもあまり聞き慣れない言葉だと思うので、軽く説明しておきますね。

●GoogleMAPのストリートビューの法務局

法務局に行くと、「謄本(とうほん)」という、敷地の住所、面積、所有者(歴代の所有者)、地目(ちもく:農地とか宅地とかという用途)が書かれている書類を取得することができるのですが、この謄本に記載されている事項が、登記を申請された内容が書かれているのです。ですから登記というのは「どの所在地に・どんな広さがあって・どういうことに使える土地で・誰の所有」という事を、どんな人にも胸を張って言えるように国に登録するといった感じの事です。

人生で法務局なんて私達のような建築業界にいないとなかなか行くことなんて無いと思いますが、もし家づくりをされる方は、経験も兼ねてご自身の土地の謄本を取られてみると良いかもしれません。凛とした空気というか、ちょっと厳かな空気がただよっているなという感想を持たれると思います。

 

それでは今日は、農地を切り分けて宅地を作る際の分筆のお話しをさせていただきました。

 

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伊藤 明伊藤

西尾市の現場で造成工事

2018年 11月 15日 (木)

こんにちは。イトー工務店の伊藤明です。

先日、地鎮祭を行った西尾市の新築のお客様の土地の現在の状況をお伝えしたいと思います。

今回のように親族の方から田んぼや畑をいただいて新築で注文住宅を建築させていただくということが私達は結構あります。そういった場合、建てても良いと言われてから、実際に新築の建物着工まではかなり時間と作業を要します。

まず最初の問題点です。ここの敷地はもともと道路よりも低い畑(農地)なので、そういう土地にすぐにすぐ新築のおウチを建てることができるというわけではありません。もし建ててしまうと、どうろよりもかなり低い位置におウチが建ってしまいますし、車をどうやって敷地内に駐めていいかわかりませんよね。

ですから、そういった場合は、まず新築が建築できるように農地の土地を土で埋め立てる作業をします。その土地の埋め立てることも多くの土が必要になるので、大変なんですが、実はそこに到達するまでの準備も大変なんですよ。埋め立てするまでに必要な作業を今日はここでお伝えしていこうと思います。

 

まず、第一に乗り入れ口の確保。土地に土を入れるにしても、乗り入れ口がなくては敷地に車両が入っていくことができません。なので、この入る場所をしっかりと重量のある車両が入っても良いように、作り上げていきます。

次に、側溝の確保!みなさんも道を走っていて気づかれることもあるかもしれませんが、住宅の敷地にはほとんどの土地に道路側溝(水の流れる溝)が作られています。ここに、雨などで敷地内に溜まった水を道路に排水できるようにするんです。また、浄化槽の地域で新築をされる方は、家の中の汚水が建物からパイプを通って浄化槽の中へ入り、浄化槽で浄化された水が、また地中のパイプを通ってこの側溝へ流れていくのです。

 

屋根の樋(とい)から流れてくる雨水も、建物の壁面の竪樋(たてどい)を通って地中に梅たれた雨水用のパイプを通ってこの道路側溝に流して排水していきます。

今回の土地は、側道路溝が住宅建築に適したものではなかったので、申請をして古い道路側溝から新しく住宅に適した道路側溝に埋め替え(埋け替え)をするという工事がありました。これによって、幅と深さが広くなった道路側溝に変わり、車が乗り入れても大丈夫な強度の蓋がかぶさって、住みながらちゃんと安心できるように新築するための準備が整っていったのです。

 

こうして敷地内に土を入れて埋め立てをするまでの準備の工事が終わるのです。そうすると、道路から敷地内に入れる入り口をつくり終えたら、今度は畑の中に乗り入れからスロープ(勾配のある坂)をつくって、土の埋め立ての車両が、ダンプなどの車両が入れるようなスペースをつくります。今回の土地は、かなり道路から畑の高さまでの高低差があるので、事故などがないようにしっかりとしたスロープの準備が必要となるわけです。

農地に新築するということが、宅地造成された土地と違って手間がかかるということが今回のブログでご理解いただけたでしょうか?それでもやはり、ご先祖から代々伝わってきている土地に、わが家を建築できるということはありがたいことですよね。

なので、我々イトー工務店もしっかりとした工事で、周囲の方にひどくご迷惑にならないように安心安全を気をつけて工事をすすめていきたいと思っています。

ちなみにちょっと下豆知識ですが、農地で新築する場合は、申請として農業委員会に「農地転用」という届け出をする必要があります。この申請も、出したらすぐに申請が通るというものではないので、もしもこれから農地で家づくりを考えているという方は、早めにおウチの間取りをつくって、農業委員会に「農地転用」の届け出をしておくと先々が安心ですね。この農地転用は、イトー工務店では吉良町でこういったお仕事に慣れている行政書士の加藤さんに依頼をしています。

他にも農地は農地でもおウチを建てることができる農地と、建てることが難しい農地がありますが、これを読んでくださっているあなたはご存知ですか?それは、市街化区域の農地と、市街化調整区域の農地の違いです。今回は市街化区域という区域でしたので、農地に農業委員会への「農地転用」の届け出をすれば新築が可能になりますが、市街化調整区域という区域ではそんなに簡単に新築ができるわけではありません。

これについてはまたの機会にブログに書かせていただこうと思います。ちなみに私も西尾市吉良町の田舎出身で、市街化調整区域の土地を親類から購入させてもらい家を新築させていただきました。ですから、市街化区域の農地の新築だけでなく、自分自身が経験しているので、市街化調整区域の農地での新築も実は得意としています。

そういった調整区域の農地での建築ができるのかできないのかで悩んでいる方は、是非、私にご相談ください。法律や制度の都合上。必ず建てることができると言い切ることはできませんが、調査や建てることができるか建てることができないかの部分までは無料でサポートさせていただいています。

ぜひお声掛けくださいね。

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ゆめのはこ